Kentsel Dönüşüm Hukuk Rehberi – Haberler
Ek olarak, güvenilir firma tercih edildikten sonra en önemli konu ise kontrol mekanizması olan arsa...
ecloud
Ek olarak, güvenilir firma tercih edildikten sonra en önemli konu ise kontrol mekanizması olan arsa payı karşılığı sözleşmenin, detaylı ve uzman kişiler tarafından hazırlanması gerekmektedir. Avukatlar tarafından hazırlanan bu sözleşmeler noter aracılığı ile imzalanmalıdır. Mülk sahiplerinin, binaları için risk analizlerini yaptırmadan önce, yapının bulunmuş olduğu arsanın güncel imar durumu dikkate alınarak doğru bir proje oluşturulması gerekmektedir.
Dikkate alınması gereken bir diğer önemli konu ise mülkiyet sahiplerinin kentsel dönüşüm ile ilgili olarak resmi başvuruda bulunmadan önce en az 3’te 2 çoğunluğun sağlanması gerekmektedir. Teknik şartnamedeki taraflar için cezai şartlara yer verilmesinin yanı sıra tapu devir işlemleri ile ilgili açık ve anlaşılır bir madde olmalıdır. Ayrıca teknik şartnamede ortak alanların ve malzemelerin tespitinin yer aldığına dikkat edilmelidir.
İnşaat sürecinde, müteahhit firma tarafından arsa maliklerine ve/veya kiracılara kira miktarı, taşınma yardımı ödemelerinin miktarlar, başlangıcı ve süreleri somut ve hukuki olarak düzenlenmelidir. İnşaatın tesliminin gecikmesi halinde ödenecek kira miktarı ve süresi somut ve hukuki olarak düzenlenmelidir.
Sözleşmedeki karşılıklı edimlerin yerine getirilmemesi halinde olumlu ve olumsuz zararlar için tazminatlar, sözleşmedeki edimlerin yerine getirilmemesi halinde, diğer tarafın sahip olduğu haklı fesih halleri, sözleşmenin icrasını engelleyen mücbir sebepler ve mücbir sebeplerin vuku bulması halinde uygulanacak yükümlülükler, hangi giderlerin yükleniciye, hangi giderlerin ise arsa maliklerine ait olacağı, tapuya şerh, vergi resim ve harçlara ait giderlerin hangi tarafa ve ne oranda ait olacağı somut ve hukuki olarak düzenlenmelidir.
Ayrıca sözleşmede, inşaatın sigorta primlerini kimin ödeyeceği, istihdam edilenlerden arsa maliklerinin sorumluluğu ve diğer birçok önemli konudaki giderlerin kimin tarafından ödeneceği, müteahhit firmanın işi bizzat yapma borcuna ilişkin düzenleme, müteahhit firmanın sözleşmeyi devir hakkı, ortak alma ve hisse devretmesine ilişkin ihtimaller göz önüne alınarak ayrıntılı hükümler düzenlenmelidir. Aksi halde, sözleşmenin icra aşamasında farklı firma, farklı muhataplarla karşılaşılması ihtimal dahilindedir.
Müteahhit firmaların inşasını gerçekleştireceği projenin maliyet ve kâr analizlerini yaparak ve aynı zamanda projenin teslim edileceği zaman dilimi çerçevesinde malzemeleri etkileyecek artışları da göz önünde bulundurarak kentsel dönüşüm sözleşmelerini imzalamaları gerekmektedir.
Uygulamanın yapılma zamanı ve şekli, inşaatın başlama aşamasından tamamlanması sürecinin hangi sürelerde ve hangi şekillerde yapılacağı aşama aşama ayrıntılı ve hukuka uygun olarak belirlenmelidir. Bu konunun ayrıntılı ve hukuki olarak belirlenmesi, daha sonraki aşamalarda arsa malikleri ile müteahhit firma arasındaki ihtilafların büyük bir kısmının önüne geçilmesini sağlayacaktır.
İnşaatın yapım işlemleri giderlerinin hangilerinin müteahhit, hangilerinin de arsa malikleri tarafından yapılacağının ayrıntılı olarak belirlenmesi hususu da önemli konulardan biridir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerindeki bu konuların ayrıntılı ve hukuki olarak düzenlenilmesi ile ileride çıkabilecek ihtilaflar engellenebilir.
Sözleşme içeriğinde faaliyete dair tüm yükümlülüklerin açık ve net bir şekilde belirtilerek masrafı kendisine ait olmak üzere ‘Anahtar Teslimi’, her türlü maddi ve hukuki ayıptan azade bir şekilde yerine getirme görevinin müteahhide ait olduğu yazılmalıdır.
Sözleşmenin konusu ve hisse içerikleri açık ve net bir şekilde, eğer arsa maliklerinin inşaat yapımı nedeniyle satmayı vaat ettiği hisseler mevcutsa bunların da devir zamanı ve şartları net bir şekilde belirtilmeli. Müteahhidin inşaat işini yürütürken uymak zorunda olduğu iş güvenliği ve her türlü yasal mevzuata ilişkin yükümlülükler açık bir şekilde sözleşme ile düzenlenmelidir.
Sözleşme akdedildiği aşamada öngörülemeyen bir durumun ortaya çıkması halinde, sözleşmenin uyarlanması mümkün olabilir ancak ekonomik kriz veya döviz artışı gerekçeleri tek başına yeterli değildir.
Dövizde yaşanan artış ve dalgalanmalar Yargıtay tarafından çoğunlukla ‘öngörülebilir’ bir durum olarak kabul edilmektedir.
Ancak sözleşme akdedildikten sonra ortaya çıkan durumun öngörülemeyecek boyutta olduğu hallerde tarafların bu kanun hükmüne başvurabilmeleri mümkündür. Müteahhitlerin, sözleşmenin uyarlanması talebiyle bir dava açması halinde, sadece döviz kurunda yaşanan artışı değil değişimin kendi durumuna etkilerini ayrıntıları ile izah ve ispat etmesi gerekmektedir.
Arsa sahipleri ile sözleşme akdederek bir binanın inşasına bundan aylar, belki de yıllar önce başlayan bir müteahhidin, binayı tamamlamış olmasına rağmen, bağımsız bölümleri arsa sahiplerine teslim ederken döviz kurunun arttığını gerekçe göstererek, sözleşmede kararlaştırılmayan ek bedel talep etmesi dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmektedir.
Böyle bir taleple karşılaşan hak sahiplerinin yapmaları gereken şey ilk iş olarak hazırlayacakları bir ihtarnameyi noter kanalıyla müteahhide tebliğ ederek bağımsız bölüm anahtarlarının teslimini talep etmeleri olacaktır. Bu talebe de müteahhidin riayet etmemesi halinde arsa sahiplerinin yargıya başvurmasını tavsiye ederiz.
Kentsel dönüşümde mülk sahiplerinin mutlaka iskân talep etmesi gerekir. Binanın ruhsattaki şartları sağlayıp sağlamadığını, sağlam olup olmadığı gibi hususlarda önem teşkil ettiği için iskân belgesinin talep edilmesi büyük önem arz etmektedir. Ayrıca anlaşacağınız müteahhidin lisansının kontrol edilmesi mağduriyet yaşanmaması adına önemlidir. Müteahhidin geçmiş projeleri de ayrıca araştırılmalıdır.
Müteahhidin geçmiş projelerini zamanında teslim edip etmediği veyahut projelerde taahhütlerini yerine getirip getirmediği gibi hususlar araştırılmalıdır. Ayrıca mülk sahiplerinin bina tesliminde öngörülen daire metrekare fiyatına da dikkat etmesi de önem arz eder. Son olarak müteahhidin mühendislik ve mimarlık hizmetlerine önem verip vermediği araştırılmalıdır. Çünkü zemin etüdü, projelendirme, malzeme kalitesi, yapım faaliyetleri gibi hususların hepsinde mühendislik hizmeti alınmaktadır.
Kamu otoritesinin kentsel dönüşümde müteahhitlere yönlendirme yapması yerine daha çok bu duruma el atması gerekir. TOKİ, KİPTAŞ gibi kar amacı gütmeyen kuruluşların kentsel dönüşümde rol almaları sağlanmalıdır. Gerekiyorsa ilçe bazında da bu tarz kuruluşların oluşmasını sağlamalıdır.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı “Kentsel Dönüşümü” koordine etmekte ve gerekli ortamı oluşturmaktadırlar. Kentsel dönüşüm sürecini, valilikler, belediyeler, TOKİ ve ilgili sivil toplum kuruluşları eliyle ve gönüllülük esasına dayalı olarak özel sektör ve vatandaşlar tarafından da yürütmektedirler.
Kanunda Belediyeler “İdare” tanımı altında yer almakta olup, gerek riskli alan tespitlerinin gerekse riskli yapı tespitlerinin yapılmasında Bakanlık veya İdare yetkilidir. Dönüşüm hazırlığı olan Belediyelerden başlayacak olup, Bakanlık dönüşümü yürütmeye yetecek ekip, ekipman ve kapasitesi olmayan belediyelerde yetki kullanabilmektedir.
Kamu otoritesinin kentsel dönüşüme doğrudan müdahale etmesi mümkün olmalıdır. Şöyle ki, kâr amacı gütmeyen kuruluşları desteklemeli ve kentsel dönüşümde daha aktif rol almaları için destek vermelidir.
KENTSEL DÖNÜŞÜM KREDİ FAİZ ORANLARININ MAKUL DÜZEYDE OLMASINA RAĞMEN MÜTEAHHİTLERİN İNŞAAT MALİYETLERİNİN ARTMASINI GEREKÇE GÖSTEREREK MALİYETİN EN AZ 4 KAT ÜZERİNDE FİYAT TEKLİF ETMESİ NASIL ÖNLENEBİLİR?
Müteahhit firmaların inşasını gerçekleştireceği projenin maliyet ve kâr analizlerini yaparak ve aynı zamanda projenin teslim edileceği zaman dilimi çerçevesinde malzemeleri etkileyecek artışları da göz önünde bulundurarak kentsel dönüşüm sözleşmelerini imzalamaları gerekmektedir.
Müteahhit, iş kazası gibi oluşacak yükümlülüklerde hak sahiplerinin tazmin yükümlülüklerini üstlenmelidir. Hatta iş kazalarına karşı hak sahiplerini korumak için İnşaat Faaliyet Sigortası yaptırmalıdır.
Yapı Kullanma İzin Belgesi’ni (iskân izni) almak müteahhidin yükümlülüğünde olmalı ve inşaatın teslim süresi açık bir şekilde belirlenmelidir. Sözleşmede, mevcut düzenlemelere uyulmadığı ve geç teslimlerde cezai şart, sair tazminlerin hangi meblağlarda, şartlarda ve ne şekilde işletilip tahsil edileceği, vergi, harç gibi her türlü giderin müteahhit tarafından karşılanacağı açık bir şekilde düzenlenmelidir.
Mücbir sebeplere dair maddeler sözleşmesel yükümlülüklerin ihlali durumunda kaçış yolu olarak kullanılabiliyor. Projeye dair teknik şartname, sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olarak düzenlenmeli ve taraflarca onanmalıdır. Tarafların hukuki emniyeti, hak ve menfaatlerinin korunması açısından sözleşme görüşmeleri ve imzalanması sürecinde, her zaman bir hukuk bürosu ve avukat desteği almaları faydalı olacaktır.
Av.Burak EVCİ
FLORYA HUKUK BÜROSU
