Konuta ulaşamayan arsa-tarla alıyor

Salgın sonrası artan müstakil ömür isteği arsa ve tarla satışlarında artışı beraberinde getirdi. Birçok dalda uzaktan çalışma modeli de kalıcı hale gelince talep giderek arttı. Konut fiyatlarındaki rekor artış sonrası mesken alma hayalini rafa kaldıranlar da arsa alımına yöneldi. Daha düşük bütçeli yatırım fırsatı vermesi geniş bir kesitin bu alana yönelmesini sağladı. Yılın birinci altı ayına baktığımızda, ülke genelinde konut satışları geçen yılın birebir periyoduna kıyasla yüzde 22.1 düşüşle 565 bin 779 olarak gerçekleşti. İstanbul Gayrimenkul Değerleme bilgilerine nazaran, ofis, dükkân, arsa ve tarladan oluşan konut dışı gayrimenkul satışı ise 800 bine yaklaştı. (Ağırlıkta arsa ve tarla olduğu öngörülüyor)

HAREKETLİLİK DEVAM EDECEK

İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) Yönetici Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman son iki yılda konutun da önüne geçen arazi yatırımlarını şöyle kıymetlendirdi: “Pandemi süreci müstakil yaşama ilgiyi artırmış, uzaktan çalışma pratiğinin yaygınlaşmasını hızlandırmıştı. Birtakım işkollarında işe fiziken erişmeksizin mekansal bağlılıktan kurtulan çalışanlar hayat maliyeti daha düşük bölgelere gerçek bir nüfus hareketliliği başlatırken, bu eğilimin gelecekte de devam edeceğini öngören yatırımcılar kırsal alanda arazi yatırımına yönelmiş görünüyor. Kırsala yönelik bu ilginin yanı sıra yüksek enflasyonist ortamda birikimlerinin pahasını müdafaa motivasyonu da genel olarak gayrimenkule ilgiyi artırırken, süratle yükselen Konut fiyatlarının aşikâr kesitler için erişilebilir olmaktan uzaklaşması daha küçük birikimlerin arazi yatırımlarına yönelmesine neden oluyor. Yılın birinci yarısında konut satışlarında gerileme olmasına karşın konut dışı gayrimenkul satışları tıpkı seviyesini korudu. Mali sıkılaştırma siyasetlerinin kredi faiz oranlarını yükseltmesiyle birlikte daha da zayıflaması beklenen olan konut piyasasına karşın, krediye bağımlı olmayan arazi piyasasının görece hareketli olmaya devam edeceğini iddia ediyorum.”

FİYATLAR YÜZDE 120 ARTTI

Gayrimenkul değerleme platformu Endeksa tarafından yapılan araştırmaya nazaran Haziran 2023 prestijiyle Türkiye’de arazi, bağ, bahçe ve tarım alanlarında satılık ünite metrekare fiyatları 330 TL oldu, son bir yıl içerisinde fiyatlar yüzde 119 arttı. 2023 yılının başından bu yana artış ise yüzde 34’e ulaştı. Bu artışta zelzele korkusu ve pandemi sonrası talebin arttığı tiny house’lar tesirli oldu. Metrekare ünite bedeli en yüksek 10 vilayet içerisinde en yüksek yıllık bedel değişimi görülen vilayet yüzde 127 ile Yalova oldu. Yalova’yı yüzde 123 oranında artış görülen İzmir ve yüzde 115 oranında artış görülen İstanbul izledi. Türkiye’de arazi ünite metrekare fiyatları en yüksek olan vilayet de Yalova oldu. Ünite metrekare fiyatı 956 TL olan Yalova’yı 903 TL ile İstanbul ve 716 TL ile Osmaniye takip etti. Çınarcık ilçesi, satılık arazi metrekare fiyatlarının bin 213 TL olması ile Yalova’da arazi kıymetlerinin en yüksek olduğu ilçe oldu.

Haziran 2023 bilgilerine nazaran Türkiye’de ortalama arsa metrekare fiyatları ise 2 bin 662 TL oldu, son bir yıl içerisinde arsa fiyatları yüzde 91 arttı. 2023 yılının başından itibaren imarlı yerlerde artış yüzde 26 olarak hesaplandı. Metrekare pahası en yüksek 10 vilayet içerisinde en yüksek yıllık kıymet değişimi görülen vilayet Sinop oldu. Son bir yılda Sinop’ta imarlı yerlerin bedeli yüzde 156 arttı. Sinop’u yüzde 149 artışla Yalova ve yüzde 112 artışla Kocaeli izledi. Arsa fiyatları en yüksek olan vilayet ise Antalya oldu. Ünite metrekare fiyatı 5 bin 77 TL olan Antalya’yı 4 bin 926 TL ile İstanbul ve 4 bin 566 TL ile İzmir takip etti. Ayrıyeten İstanbul’a yakın olan ve sarsıntı riski açısından risksiz sayılabilen Kırklareli’nde imarlı arsa ünite metrekare fiyatı Ocak-Haziran 2023 devri ortasında yüzde 55 artışla bin 454 TL’den 2 bin 253 TL’ye yükseldi ve böylelikle artış Türkiye ortalamasının üzerine çıktı.

YATIRIMLIK ARSA ARANIYOR

Emlak ilan platformu Emlakjet’in CEO’su Tolga İdikat talebi şöyle anlattı: “Satılık arsa arama değişimlerini incelediğimizde 2023 yılı içerisinde satılık yere talep yüzde 61, yatırımlık arsa aramaları ve yatırımlık arsa talepleri yüzde 660 arttı. Emlakjet arsa ve tarla kategorisinde en çok talep gören vilayetler ise Osmaniye, Kırklareli, Malatya, Edirne, Manisa, Antalya, Ankara, Aydın, İzmir ve Mersin oldu.” 

UZMANLARDAN 10 TEKLİF
MAĞDUR OLMAMAK İÇİN ARAŞTIRIN

Tüketicinin arsa tarla alımına yönelmesi bu alanda faaliyet gösteren firma ve emlak ofislerinin artmasına neden oldu. Süratli büyüyen bu pazar birçok riski de beraberinde getiriyor. Gayrimenkul değerleme uzmanları ve hukukçular vatandaşlara şu ikazlarda bulunuyor:

1. Evvel arsa ve arazi ortasındaki ayrımı bilmelisiniz. Kadastrosu yapılmış ve belediyeler tarafından parsellenmiş yapılaşmaya açık hale gelen her bir arazi arsa niteliği kazanır. Topraklar ise şimdi imar planı ve uygulaması görmemiş toprak modülüdür ve yapı müsaadesi belirli kurallarla sonludur.

2. Alım yapacağınız yeri görüntü ve fotoğraflardan görmek aldatıcı olabilir. Yeşiller içinde tiny house kasabası biçiminde pazarlanan bir yer, söylenenden çok farklı çıkabilir. Bu nedenle ne aldığınızı yerinde görmelisiniz.

3. Arsa ya da tarla alırken tapuda rastgele bir kısıtlayıcı şerh, beyan var mı kesinlikle bakmalısınız. Kelam gelimi eklenen bir şerh arazinin her vakit tarım gayeli kullanımını mecburî hale getirir ve bu durumda sizin yatırım planlarınız suya düşer.

TINY HOUSE UYARISI

4. Son devirde tiny house’lara ilgi yüksek. Karavan statüsünde olan bu yapılar için imarlı arsa kaide değil. Lakin bu durum her alana istenildiğiniz kadar tiny house koyacağınız manasına gelmiyor. Şöyle ki; Tarım topraklarında 5 dönüm altına yapı müsaadesi verilmiyor. 5 dönüm üzerinde ise en fazla 250 metrekare olması ve yola da en az 25 metrekare cephesi olması ve en fazla 2 kat olması kaydı ile konut yapılabilir. 250 metrekareli tek konut kuralı, tiny house ve prefabrik yapı için de geçerli. Yani aldığınız yere istediğiniz kadar tiny house yerleştiremezsiniz. Zira kanalizasyon, su, elektrik teması istendiğinde üniteler artık yapı statüsü kazanır. Elektrik, su istemeyen biri, bir toprağa istediği kadar tiny house yerleştirebilir lakin bu sefer da hayat kalitesinden kelam edilemez. Öte yandan son devirde firmalar emlakı parsellere ayırarak tiny house alanı satıyor. Bu tip bir alımda tiny house koymanızda bir pürüz yok. Lakin imarlı dahi olsa paylı olduğu için tiny house yerine kalıcı yapı inşa edemeyeceğinizi bilmelisiniz.

5. Bilhassa arazi alımlarında elektrik, su, yol ilişkilerini kesinlikle araştırmalısınız. Fiyat olarak çok cazip görünen bir yerde tüm bunlar yoksa, astarı yüzünden değerliye gelebilir.

HİSSELİ ALIMDA DİKKAT

6. Alım yaparken, ‘Hisseli mi, tek tapu mu?’ sormalısınız. Tam mülkiyet formunda bir satın alma yapmak en garanti yol. Lakin paylı yerden hisse alınmasında da tüzel bir pürüz yok. Ancak riskler var…

7. Aksi bir kontrat yoksa paylı mülkiyette riskler şöyle: Hissedarlar yerin tamamına maliktirler. Yüzde 1 arsa hissesine sahip bir hissedar, yüzde 99 sahibinin olduğu bir taşınmazın tamamını kullanabilir. Yerinizi 3. şahıslara satmak istediğinizde evvel başka hissedarlara teklif etmek zorunda kalırsınız. Yeniden başka pay sahiplerinin onayı olmadan ortak arsa içerisine yapı inşa edemezsiniz. Ayrıyeten iştirakin giderilmesi davası açılarak, siz istemeseniz de taşınmazın tamamı satışa çıkarılabilir.

8. Bu türlü bir alım yapılacaksa en inançlı yol ‘amaca özgüleme sözleşmesi’ yapmak olur. Bu kontrat; iştirakin giderilmesi davasını önler, satış halinde hissenizi evvel başka hissedarlara sunmak zorunda olmazsınız ve ortaklar sizin alanınıza müdahale edemez. Böylelikle ferdî mülkiyet üzere kullanırsınız.

UCUZSA SORGULAYIN

9. Kimi vakit fiyatlar da alıcıları kusura itebilir. Çok ucuz bir sayıyla karşı karşıya kalırsanız kesinlikle durumu sorgulayın. Bölgenin rayiç kıymetlerine bakabilir, kurumsal Emlak ofislerine danışabilir ya da ekspertiz raporu alabilirsiniz.

10. Gelelim satış formuna. Tarım yerlerinde paylı satış mümkün değil. Noterde yapılsa dahi geçerli olmuyor. Miras olan tarım yerlerinde tüm hissedarlar lakin tek bir bireye satış yapabilirler. İmarlı yerde ise satış vaadi kontratı noterden yapılır. Satış ofisinde hazırlanan yazılı kontratlar yok kararında sayılır.