Ucuz konut için iki yeni öneri

Önce zelzele felaketi sonra seçim beklentisiyle konut kesimi dingin bir periyottan geçti. Seçimlerin sona ermesiyle piyasada hareketlenme başladı. Yatırımcılar yeni konut projeleri için düğmeye basarken, kamu birçok kesimde olduğu üzere inşaatta da yeni periyot çalışmalarına başladı. Önümüzdeki periyotta hem kamunun hem de vatandaşın gündemindeki değerli başlıklardan biri ulaşılabilir fiyatlı konut muhtaçlığı olacak. Zira konuta talep canlı olsa da süratle artan maliyetler bilhassa dar ve orta gelirlinin konut sahibi olmasını zorlaştırıyor. Kamu toplumsal konut projelerine yük vererek sorunun tahlilini hedeflerken, muhtaçlık kadar üretim için, özel dalın de oyuna girmesi büyük kıymet taşıyor.

Peki özel kesim nasıl toplumsal konut üretecek? Bu sorunun karşılığını ve inşaat kesiminin öncelikli başlıklarını Müstakil Endüstrici ve İşadamları Derneği (MÜSİAD) Genel Lideri ve Akyapı İdare Şurası Lideri Mahmut Asmalı ile konuştuk…

ÜRETİME SÜRAT VERME ZAMANI

* Gayrimenkulde yatırımcılar uzun müddettir bekleme konumunda. Seçimlerin geride kalmasıyla üretim periyodu başlayacak mı?

Türkiye’de her seçim biraz sancılı geçer. Bu seçim çok daha sancılı oldu. Kutuplaşmanın arttığı, seçmen tercihi açısından ülkenin neredeyse ikiye bölündüğü bir seçim süreci yaşadık. Çok şükür büyük iştirakle ve demokratik olgunlukla seçimleri geride bıraktık. Süratle aksiyon alındı, kabine açıklandı, atamalar oldu. Seçim öncesinde de asrın felaketi dediğimiz zelzelesi yaşadık. Farklı bölümlerde birçok işadamı zelzele ve seçimler nedeniyle yatırımlarını ertelemişti. Artık yatırımlara, üretmeye sürat verme sürecine girdik. Kabinede yeni bakanlara bakınca da ülkemizin en çok gereksinim duyduğu iktisatta yine toparlanmanın öncelikli gaye olduğunu görüyoruz. Birinci etapta faizlerin bir ölçü yükselmesi, kredi musluklarının denetimli kısılması, ucuz kredi bekleyen yatırımcı ve müşterileri memnun etmeyebilir. Ancak enflasyonun kademeli düşmesi, ekonomik atılımların Türkiye ve yurtdışında kabul görmesiyle taşlar yerine oturacak.

* Vatandaşın gündeminde fahiş kira ve fiyat artışları var. Bu problemler nasıl aşılır?

Kira geniş bir kesim için kıymetli bir sorun. Bilhassa İstanbul’da yaşayanlar için taban fiyata yapılan artışlar yetersiz kalıyor. Anadolu’da oturanla İstanbul’da oturanın sarfiyatlarında yalnızca kira kaynaklı 7-8 bin lira fark var. Bu nedenle ‘bölgesel minimum fiyat uygulamasını’ öneriyoruz.

Sosyal konut konusunda da farklı modeller uygulanmalı. Biz 2005 yılında Trakya’da TOKİ’den bir taahhüt işi aldık. İşi bitirdik lakin oradaki bir belde belediyesi ‘bize ucuz konut üretin’ dedi. Yüzde 10 arsa bedeli karşılığı yer sağlandı ve en yüksek satış fiyatı belirlenen bir şartname ile ihaleye girdik. O periyotta ‘2+1 konut 45-50 bin lira, 3+1 60-65 bin lira olacak’ denildi. Teknik şartnameyi biz hazırladık, harçlarda kolaylık sağlandı. Ve tünel kalıpla, asansörlü, oyun parkları olan 200 konut yaptık. Ziyan da etmedik, mütevazı bir karı oldu. Bugün de bu modelle üretim mümkün. Arsa maliyeti düşer, harçlarda avantaj sağlanır ve üst fiyat hududuyla ihaleler yapılır. Bu halde Türkiye’de yılda 400-500 bin konut üretilebilir ve metrekare satış fiyatı 13-14 bin liralara çekilir. (TCMB datalarına nazaran ülke genelinde ortalama metrekare fiyatı 22 bin liraya, İstanbul’da 34 bin liraya yaklaştı. İstanbul’da sıfır konutlarda metrekare fiyatı 40-200 bin lira bandında.)

Bir başka teklifimiz de imar artışları için. Şayet bir alanda ek imar veriliyorsa bunun yarısı bedelsiz kamu kurumuna verilmeli. Bu kuralla artış sağlanmalı. Böylelikle toplumsal konut havuzu oluşturulur. Avrupa bunu yapıyor.

DÖNÜŞÜMDE ÖZEL KESİM DE OMALI

* Dalın öncelikli başlıklarından biri kentsel dönüşüm. Ülkede 6.5 milyon, İstanbul’da 1.5 milyon riskli konut süratle nasıl dönüşecek?

Kentsel dönüşümde kamu eliyle değerli adımlar atıldı. İstanbul’da kamu binalarında önemli yenileme çalışmaları oldu. Öte yandan konutta gereksinim büyük. Bu muhtaçlığın karşılanması için seçim öncesinde ‘Yarısı Bizden’ kampanyası düzenlendi, önemli talep oldu. Devlet maliyetin yarısını karşılıyor, kalan yarısını vatandaş uzun vadede uygun taksitlerle ödüyor. Önemli bir fırsat. Yeni devirde de bu kampanya vatandaşa yeterli anlatılmalı ve devam etmeli. Dönüşüm seferberliğinde özel kesimin güçlü paydaş olarak işin içine katılması gerektiğini düşünüyoruz. Burada düzgün bir kontrol düzeneğinin kurulması çok kıymetli. Aktif kontrol yapılıp, suiistimallere caydırıcı cezalar verilir. Özel dalın sürece dahil edilmemesi halinde dönüşüm 20-30 yılımızı alır ve çok geç kalabiliriz.

DEV TİCARETHANE YATIRIMI

1998 yılında iki inşaat mühendisi Mahmut Asmalı ve Hüseyin Dinçel tarafından kurulan Akyapı 25 yılı geride bıraktı. Yeni konut ve sanayi tesisi yatırımlarıyla 4 milyon metrekare inşaat alanına ulaşacak şirketin yeni yatırımlarını İdare Konseyi Lideri Hüseyin Dinçel anlattı…

* Akyapı’nın gündeminde hangi yatırımlar var?

Ümraniye’de 509 daire ve 148 ticari alandan oluşan Limonlu Bahçe Konakları ve Büyükçekmece’deki göl ve deniz görüntülü 126 özel villadan oluşan Big Country projelerimizde satış ve inşaatlar sürüyor. Artık de ülke iktisadına, üretim ve istihdamına değerli katkılar sunacak, sanayi konseptli yeni proje zincirimiz olan ticarethanelere başlıyoruz. Ticarethane Hadımköy, Ticarethane Başakşehir, Ticarethane Dudullu ve tekrar Hadımköy’deki Ticarethane Metkap projelerimizin toplam yatırım pahası 25 milyar TL. Bu dört projemizde yaklaşık 600 bin metrekare inşaat alanı ve 1.387 adet bağımsız dükkân yer alıyor. Projelerimiz her daldan şirketlerin, imalathanelerin, mağazaların ve yatırımcıların bütün gereksinimlerine cevap verecek. Konut alanında da yeni yatırımlarımız olacak. Anadolu yakasında önemli bir villa talebi var ve o bölgede arsa görüşmelerimiz sürüyor.

YÜZDE 377 DEĞERLENDİ

* Sarsıntıyla birlikte izolatörlü bina konusu gündeme geldi. Sizin İstanbul’da bu türlü bir konut projeniz var. Bu projelerin devamı gelecek mi?

Ülkemizin sarsıntı izolatörlü birinci ve tek toplu konut projesi olan Mavera Comfort’u Makro İnşaat’la birlikte hayata geçirdik ve teslimlerine devam ediyoruz. Projedeki kıymet artışına dikkat çekmek istiyorum. Satışına başladığımız Mayıs 2020 tarihinde 4+1 dairemiz 1 milyon 200 bin liraydı. O günkü kurla 176 bin dolardı. Artık ikinci elde bedeli 14 milyon TL. bazında kıymet artışı yüzde 377. Bu kıymet artışı devam da edecek. Zelzele izolatörlü bina imali konusunda değerli bilgi birikimimiz var ve bunu yeni projelerde de kullanacağız.

‘BELEDİYEDE TANIDIK VAR PERİYODU SONA ERMELİ’

* Yeni devirde kamudan beklediğiniz en değerli düzenlemeler nedir?

Yeni periyotta Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Mehmet Özhaseki, kesimi güzel bilen lokal idarede uzman bir isim. Eski bakanımız Murat Kurum da kabinenin en çalışkan bakanlarındandı, 81 ili dolaştı. Hizmetleri için yürekten teşekkür ediyorum. Bu noktada bölüm uygun bir ivme yakaladı. Bu ivmenin sürmesi bölümün en büyük dileği. Tüm bakanlıkların belirli dönemlerle özel bölümü, sivil toplum kurumlarını dinlediği istişare düzenekleri kurmalı. Yapılacak en değerli düzenleme ise imar mevzuatında. Birçok ekleme ile yamalı hale geldi. Sil baştan mevzuyu ele almak, yoruma açık olmayan net bir imar mevzuatı ortaya koymak gerek.

Bu adım adaletsizliği bertaraf eder. Kimse ‘Benim belediyede tanıdığım var, istediğim imarı alırım lehime yorum yapılır’ dememeli. İnsanları en çok rahatsız eden adaletsizlik var duygusu ortadan kalkmalı. Belediyede tanıdığı olan da olmayan da tıpkı hakkı almalı. Harç konusu da düzenlenmeli. İstanbul ile doğu vilayetlerinde harçlar farklı olabilir lakin İstanbul’da da belediyeler ortasında bir istikrar olmalı. Hiçbir projemizde ne kadar harç çıkacağını hesaplayamıyoruz. Bu hesaplama formülleri de netlik kazanmalı.

ŞANTİYELER EMEKÇİ İTHAL EDECEK

* İnşaatta bugüne kadar arsa ve materyal maliyetindeki artış konuşuluyordu, artık de personel sorunu gündemde. Dalın bu mevzuda B planı var mı?

İşçilik maliyeti arttı ve emekçi bulmakta zorlanıyoruz. Gençlerimiz emek ağır işlerde çalışmak istemiyor. Bir de zelzele bölgesinde önemli konut atağı var, emekçiler oraya gitti. Yurtdışına giden, nükleer santralde çalışanlar var. Sav ediyorum gelecekte başta inşaat olmak üzere emek ağır işlerde yurtdışından süreksiz emekçi getirmek zorunda kalacağız. Bangledeş, Pakistan, Filipin, Özbekistan üzere ülkelerden gelecek emekçilerle açığı kapatacağız.